正文

  日前，中国社会科学院金融研究所副所长，国家金融与发展实验室副主任张明在《全球与中国宏观经济趋势分析》一文中谈到中国房地产的未来发展趋势。

  细细读来，对买房者来说还是有一定的启发意义的。

  他认为，从2018年开始的“房住不炒，因城施策，长效机制”未来会延续很长的时间。因为中国房地产市场太坚韧了，这样也下不来，它会进一步延伸。

  这个长期的调控政策结果，未来会导致两个分化：

  第一个，各个城市之间的房价分化。

  未来中国的城市大家年轻人要再买房，我们要紧盯两个指标：

  第一个指标，年轻劳动力的流量。年轻劳动力流入的地方它的房价上涨才有真实的支撑，房地产市场表现会相对不错。而年轻劳动力流出的地方，那真实需求越来越少，房价有调整的风险。

  第二个指标，优质公共资源的密集程度。什么是优质的公共资源？大家要用好的大学和好的医院来衡量。

  所以未来大家选房，我觉得一、二线也就大概10多个城市。这是第一个分化，所以未来买房大家要看。这里值得一提的是杭州，为什么呢？杭州过去2年每年的年轻劳动力的流入都超过了深圳，这使得杭州正式升级为一线城市最重要的指标。

  第二个，中国未来开发商行业的分化。

  中国现在我查了一下，中国大概有8万家房地产开发商。现在我们排名前100家的开发商，它只能销售70%，排名前50名的开发商，它只能销售60%，哪怕是排名前10的开发商，它只能销售30%。

  但是，这个集中度还不够高，因为欧美很多发达国家，一个国家开发商就几十家，大家听明白了吧？所以未来这个长期的结果是必然失衡，集中度会迅速地提高，这又是一个非常典型的我前面讲的头部化的过程。

  所以说大家要买房，建议你只买头部企业的房子，因为头部企业它至少还能长期地活下去。因为你买房子不是图当时那个开发商，后面还有很多的物业、维护等等。所以说把这两个加起来，你看未来最危险的就是三、四线城市的中小开发商，没问题吧？然后是一、二线城市的中小开发商。

  能够活下来的是大开发商，大开发商很稳健的，还有些企业主要聚焦一、二线城市，以主业为主，现在已经在账面上有大量现金的企业。

  有些企业是这样的，有些企业是主动要求进行房地产价格调控，比如说深圳有家企业，经常说这个房价太高了，风险很高，必须要进行调控，然后调回来了。结果它事先准备了很多东西，低价收购其他开发商的土地。

  小伙伴们，看完你们学习到什么了吗？

  总结一句话，楼盘配套和靠谱的大房地产商是买房不愁的制胜法宝。